Rentabilité investissement locatif : calcul complet 2025
Rentabilité brute, nette, nette-nette : formules, exemples chiffrés et pièges à éviter pour calculer vraiment ce que rapporte votre investissement locatif.
Investissement locatif : comment calculer la rentabilité
L’investissement immobilier locatif reste l’un des placements préférés des Français. Selon la Banque de France, près de 3,5 millions de propriétaires bailleurs déclarent des revenus fonciers chaque année, et le patrimoine immobilier représente en moyenne 54 % du patrimoine net des ménages en 2025. Pourtant, une réalité cruelle s’impose : selon une étude menée par le cabinet Xerfi, plus de 40 % des investisseurs locatifs surestiment leur rendement réel de 2 à 4 points de pourcentage au moment de l’achat. Autrement dit, ils achètent en pensant gagner 7 % et ne gagnent en réalité que 3 % nets.
L’erreur est presque toujours la même : on calcule la rentabilité brute, chiffre simple et flatteur, sans descendre dans les détails des charges, de la fiscalité et des aléas locatifs. Un appartement acheté 150 000 € générant 700 € de loyer mensuel affiche une rentabilité brute de 5,6 %, ce qui paraît attractif. Mais après charges de copropriété, taxe foncière, assurances, vacance locative et imposition sur les revenus, ce même bien peut tomber à 2,2 % net-net — soit moins qu’un simple livret A au taux de 2,4 % en vigueur début 2025.
Comprendre comment calculer correctement la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas une formalité académique : c’est le filtre qui sépare les investisseurs qui s’enrichissent de ceux qui s’appauvrissent lentement. Ce guide vous donne toutes les formules, tous les paramètres et tous les exemples concrets pour analyser un bien avec la rigueur d’un professionnel.
La rentabilité brute : la base incontournable (mais insuffisante)
La formule et son interprétation
La rentabilité brute (ou rendement brut) est le premier indicateur à calculer. Sa formule est simple :
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel / Prix d’acquisition total) × 100
Le prix d’acquisition total doit impérativement inclure :
- Le prix de vente du bien
- Les frais de notaire (entre 7 % et 8 % dans l’ancien, 2 % à 3 % dans le neuf)
- Les frais d’agence si non inclus dans le prix affiché
- Les travaux de remise en état ou d’aménagement préalables à la mise en location
Le loyer annuel correspond aux loyers effectivement encaissables sur 12 mois, au loyer du marché constaté au moment de l’achat, sans tenir compte des vacances locatives à ce stade.
Exemple concret n°1 : Studio à Lyon Part-Dieu
Un studio de 22 m² est proposé à 115 000 € dans le 3ᵉ arrondissement de Lyon. Les frais de notaire s’élèvent à 8 200 €. Aucun travaux n’est nécessaire. Le loyer de marché est de 620 € hors charges.
- Loyer annuel : 620 × 12 = 7 440 €
- Prix total d’acquisition : 115 000 + 8 200 = 123 200 €
- Rentabilité brute : (7 440 / 123 200) × 100 = 6,04 %
Ce chiffre est correct, mais il ne dit rien de ce que vous toucherez réellement en poche. Pour cela, il faut aller plus loin.
Benchmarks de rentabilité brute en 2025
| Ville | Type de bien | Loyer moyen (€/m²) | Prix moyen (€/m²) | Rentabilité brute estimée |
|---|---|---|---|---|
| Paris intramuros | Studio 20-30 m² | 38 € | 9 800 € | 4,6 % |
| Lyon (3e-7e arr.) | Studio/T2 | 18 € | 4 800 € | 4,5 % |
| Bordeaux | T2/T3 | 16 € | 4 200 € | 4,6 % |
| Nantes | T2/T3 | 15 € | 3 900 € | 4,6 % |
| Marseille (6e-8e) | T2/T3 | 14 € | 3 100 € | 5,4 % |
| Strasbourg | T2 | 15 € | 3 600 € | 5,0 % |
| Roubaix | T2/T3 | 10 € | 1 500 € | 8,0 % |
| Mulhouse | T2/T3 | 9 € | 1 200 € | 9,0 % |
Sources : Meilleurs Agents, SeLoger, données DVF 2024-2025
Observation critique : Les villes à forte rentabilité brute (Roubaix, Mulhouse) cachent souvent une vacance locative élevée et un risque d’impayés supérieur. La rentabilité brute seule ne suffit jamais à valider un investissement.
La rentabilité nette : ce que vous gagnez vraiment
Intégrer les charges réelles
La rentabilité nette de charges soustrait de vos loyers encaissés toutes les dépenses liées au bien avant impôts :
Rentabilité nette (%) = ((Loyer annuel − Charges annuelles) / Prix d’acquisition total) × 100
Les charges à déduire sont les suivantes :
- Taxe foncière : entre 500 € et 3 500 €/an selon les communes (elle a augmenté en moyenne de 7,1 % en 2024 selon l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers — UNPI)
- Charges de copropriété non récupérables : en moyenne 20 à 35 % des charges totales sont à la charge du propriétaire
- Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : entre 80 € et 300 €/an
- Garantie loyers impayés (GLI) : environ 2 % à 3,5 % des loyers annuels
- Frais de gestion locative (si agence) : 6 % à 10 % des loyers TTC
- Provision pour vacance locative : généralement 1 mois par an, soit environ 8 %
- Provision pour travaux et entretien : entre 0,5 % et 1 % de la valeur du bien par an
- Intérêts d’emprunt (si financement à crédit, dans certaines approches de calcul)
Exemple concret n°2 : Calcul complet sur un T2 à Nantes
Un T2 de 42 m² est acheté 168 000 € frais d’agence inclus, plus 12 000 € de frais de notaire et 8 000 € de travaux de rafraîchissement. Loyer mensuel : 750 € hors charges.
Prix total d’acquisition : 188 000 € Loyer annuel brut : 9 000 €
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 100 € |
| Charges copro non récupérables | 480 € |
| Assurance PNO | 120 € |
| GLI (2,5 % des loyers) | 225 € |
| Frais de gestion agence (8 %) | 720 € |
| Vacance locative (1 mois) | 750 € |
| Provision travaux (0,7 % valeur) | 1 050 € |
| Total charges | 4 445 € |
- Loyer net de charges : 9 000 − 4 445 = 4 555 €
- Rentabilité nette : (4 555 / 188 000) × 100 = 2,42 %
La rentabilité brute était de 4,79 %. La rentabilité nette tombe à 2,42 %. L’écart de 2,37 points représente sur 20 ans une perte d’opportunité de plus de 44 000 € par rapport à un investissement générant un vrai 4,79 % net.
La rentabilité nette-nette : l’impact de la fiscalité
Pourquoi la fiscalité change tout
La rentabilité nette-nette (ou nette d’impôts) est le chiffre qui compte vraiment. Elle intègre l’imposition sur vos revenus locatifs, dont le régime fiscal dépend du statut choisi.
Deux régimes principaux pour les particuliers :
1. Régime micro-foncier (location nue) — applicable si vos loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 € (seuil 2025, article 32 du Code Général des Impôts). Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, sans déduction des charges réelles.
2. Régime réel foncier — obligatoire au-delà de 15 000 €/an ou sur option. Il permet de déduire toutes les charges réelles ainsi que les intérêts d’emprunt. En cas de déficit foncier, jusqu’à 10 700 €/an sont imputables sur le revenu global (art. 156 du CGI), le reste reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Pour la location meublée (LMNP/LMP) :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme classés après la loi Airbnb de décembre 2024)
- Régime réel BIC : déduction de l’amortissement du bien (hors terrain), du mobilier et des charges. L’amortissement représente en général 2 % à 3 % par an de la valeur de l’immeuble, ce qui efface souvent la quasi-totalité des revenus imposables.
Impact fiscal selon la tranche marginale d’imposition
| TMI | Régime micro-foncier | Régime réel foncier | LMNP réel avec amortissement |
|---|---|---|---|
| 11 % | Imposition effective : 7,7 % + 17,2 % PS = 24,9 % sur 70 % | Variable selon charges | Souvent 0 % (amortissement) |
| 30 % | 30 % + 17,2 % PS = 47,2 % sur 70 % | Variable selon charges | Souvent 0 % (amortissement) |
| 41 % | 41 % + 17,2 % PS = 58,2 % sur 70 % | Très pénalisant | Souvent 0 % (amortissement) |
| 45 % | 45 % + 17,2 % PS = 62,2 % sur 70 % | À éviter absolument | Souvent 0 % (amortissement) |
PS : prélèvements sociaux à 17,2 % (taux 2025)
Conséquence directe : un investisseur à 30 % de TMI en régime micro-foncier paie effectivement entre 33 % et 35 % de ses revenus locatifs en impôts et prélèvements sociaux. Sur l’exemple nantais précédent (4 555 € nets de charges), la facture fiscale avoisine 1 200 à 1 500 €, ramenant la rentabilité nette-nette à environ 1,6 % — soit sous le Livret A.
Le taux de rendement interne (TRI) : l’outil des investisseurs avancés
Au-delà de la photo instantanée
Les rentabilités brute et nette sont des indicateurs statiques : ils mesurent la performance à un instant T. Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur dynamique qui prend en compte la totalité des flux de trésorerie sur la durée de détention : loyers perçus, charges payées, impôts, remboursements d’emprunt, prix de revente.
Formule conceptuelle : Le TRI est le taux d’actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette (VAN) du projet, c’est-à-dire le taux r tel que :
Investissement initial = Σ [Cash-flow annuel net / (1 + r)ⁿ] + [Prix de revente / (1 + r)ᴺ]
En pratique, ce calcul se réalise sous Excel avec la fonction =TRI() ou =XIRR() en anglais.
Ce que le TRI révèle que la rentabilité nette cache
Un bien peut afficher une rentabilité nette modeste de 2,5 % mais générer un TRI de 7 % si :
- L’effet de levier du crédit est utilisé (vous investissez 30 000 € de fonds propres pour un bien à 200 000 €)
- La valeur du bien s’apprécie de 1,5 % à 2 % par an
- Les loyers suivent l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui a progressé de 3,5 % en 2023 et de 2,47 % au T3 2024
À l’inverse, un bien à 8 % de rentabilité brute en zone tendue sur la demande locative peut afficher un TRI de seulement 3 % si le marché immobilier local est en stagnation ou en baisse et que les travaux imprévus s’accumulent.
Règle pratique : visez un TRI minimal de 6 % à 8 % pour justifier la prise de risque et l’immobilisation de capital par rapport à des placements financiers équivalents en 2025 (fonds euros entre 3,5 % et 4,5 %, SCPI entre 4,5 % et 6 %).
L’autofinancement et le cash-flow : piloter sa trésorerie
La distinction fondamentale entre rentabilité et cash-flow
La rentabilité est un ratio de performance. Le cash-flow est la réalité de votre compte en banque chaque mois. Un investissement peut être “rentable” sur le papier et vous coûter 300 € par mois en trésorerie. Ce n’est pas forcément un problème si votre stratégie est l’enrichissement patrimonial à long terme via la capitalisation (remboursement de la dette), mais c’est une contrainte qu’il faut anticiper.
Cash-flow mensuel = Loyer perçu − (mensualité de crédit + charges mensuelles)
L’autofinancement correspond à un cash-flow nul ou positif : le bien se finance lui-même sans apport mensuel de votre part.
Conditions d’autofinancement en 2025
Avec les taux d’emprunt actuels (entre 3,60 % et 3,90 % sur 20 ans en mars 2025 selon les barèmes des banques et le baromètre du Crédit Logement), l’autofinancement strict est difficile à atteindre dans les grandes métropoles. Les conditions pour s’en approcher :
- Apport personnel élevé (30 % à 40 % du prix d’acquisition)
- Durée d’emprunt longue (25 ans maximum autorisé par le HCSF — Haut Conseil de Stabilité Financière — depuis janvier 2022)
- Régime LMNP au réel avec amortissement pour optimiser la fiscalité
- Loyer supérieur à la moyenne via meublé, colocation ou bail mobilité
- Prix d’acquisition en dessous du marché (saisie, succession, travaux importants)
Les pièges à éviter et les erreurs courantes des investisseurs
Erreur n°1 : Oublier les frais de notaire dans la base de calcul
C’est l’erreur numéro un des débutants. Calculer la rentabilité sur le seul prix de vente (sans les frais de notaire, d’agence et de travaux) surestime la performance de 7 % à 15 %. Sur un bien à 200 000 €, ignorer 16 000 € de frais de notaire fait passer la rentabilité brute de 4,5 % à 4,86 % : un écart trompeur.
Erreur n°2 : Sous-estimer la vacance locative
Beaucoup d’investisseurs tablent sur un taux d’occupation de 100 %. La réalité : même dans les zones tendues, comptez au minimum 3 à 4 semaines de vacance par an pour les renouvellements, états des lieux et petites rénovations entre deux locataires. Dans les villes moyennes ou pour les grands logements (T4, T5), cette vacance peut atteindre 2 à 3 mois.
Erreur n°3 : Confondre rendement locatif et rentabilité globale
Le rendement locatif ne mesure que les revenus des loyers. La rentabilité globale intègre également la plus-value potentielle à la revente. Un bien à 3 % de rendement locatif dans un marché en forte hausse (Paris en 2015-2020, Bordeaux en 2017-2022) pouvait offrir une rentabilité globale de 8 % à 12 % annualisée grâce à l’appréciation du capital.
Erreur n°4 : Ignorer l’impact des travaux non programmés
La provision standard de 0,5 % à 1 % du prix du bien par an est souvent insuffisante pour les biens anciens. Un ravalement de façade en copropriété peut représenter 3 000 € à 8 000 € de charge spéciale en une seule année. La loi n° 2021-1104 (Loi Climat et Résilience) impose par ailleurs un calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028. Un DPE G non traité peut rendre votre bien non-louable du jour au lendemain.
Erreur n°5 : Choisir le régime fiscal par défaut sans comparaison
De nombreux propriétaires restent en micro-foncier par inertie alors que le régime réel leur serait bien plus favorable. La règle : dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts (ce qui est quasi-systématique quand vous avez un crédit), le régime réel est plus avantageux. L’option est valable 3 ans reconductibles et se matérialise par une simple mention sur votre déclaration de revenus.
Erreur n°6 : Négliger le risque de liquidité
L’immobilier est un actif illiquide. En cas de besoin de trésorerie urgent, vendre rapidement signifie souvent vendre à perte ou en dessous du marché. Ne placez jamais en immobilier locatif des fonds dont vous pourriez avoir besoin à court ou moyen terme. La règle professionnelle : votre épargne de précaution (3 à 6 mois de revenus) doit être intégralement disponible avant tout investissement locatif.
Notre avis et recommandation
Après 15 ans à analyser des dossiers d’investissement locatif, une conviction s’est imposée : la rentabilité se construit avant l’achat, pas après. Les investisseurs qui réussissent durablement ne cherchent pas le meilleur bien sur le marché — ils cherchent le meilleur prix pour un bien défini, en intégrant dès le départ l’ensemble des paramètres de coût et de rendement.
Notre méthode en 5 étapes concrètes :
- Calculez toujours en prix d’acquisition total (prix + notaire + agence + travaux). Refusez mentalement tout calcul sur le seul prix affiché.
- Établissez un budget de charges réaliste en contactant le syndic pour connaître le montant exact des charges de copropriété, en consultant l’avis de taxe foncière des deux dernières années et en demandant les PV d’assemblées générales des 3 dernières années (travaux votés à venir).
- Simulez 3 scénarios fiscaux : micro, réel nu, LMNP réel. Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé (coût : 500 € à 1 500 €/an, souvent rentabilisé dès la première année).
- Calculez le cash-flow mensuel avec un taux d’occupation de 90 %, pas 100 %. Si le bien est cash-flow négatif dans ce scénario, assurez-vous que votre capacité d’épargne peut absorber le déficit pendant au moins 3 ans.
- Exigez une rentabilité nette minimum de 3,5 % en grandes métropoles et 5 % dans les villes moyennes pour justifier la prise de risque immobilier par rapport aux alternatives liquides disponibles en 2025.
L’arbitrage ultime : en 2025, avec des SCPI de rendement à 5-6 %, des fonds euros à 4 % et un livret A à 2,4 %, l’investissement locatif en direct ne se justifie que si la rentabilité nette-nette dépasse 3,5 %-4 % ET si vous valorisez l’effet de levier du crédit, la constitution d’un patrimoine tangible et la protection contre l’inflation locative. Ce n’est pas un mauvais investissement — c’est un investissement qui demande de la rigueur, du temps et une analyse chiffrée sans complaisance. Ce guide vous en donne tous les outils.
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Questions frequentes
Quelle est une bonne rentabilité locative nette en 2025 ?
Une rentabilité nette de charges supérieure à 4 % est considérée comme satisfaisante en 2025 pour les grandes métropoles françaises. Dans les villes moyennes, visez 5 % à 6 % minimum pour compenser le risque de vacance locative plus élevé et la moindre liquidité du marché.
Comment calculer la rentabilité d'un bien locatif avec un crédit immobilier ?
Avec un crédit, intégrez les intérêts d'emprunt dans vos charges annuelles pour calculer la rentabilité nette. Pour le cash-flow, soustrayez la mensualité totale (capital + intérêts) du loyer perçu. L'effet de levier permet d'obtenir un TRI supérieur à la rentabilité pure même avec un rendement locatif modeste de 3 à 4 %.
Quelle différence entre rentabilité brute et nette en immobilier ?
La rentabilité brute divise le loyer annuel par le prix d'achat total, sans déduire les charges. La rentabilité nette soustrait taxe foncière, charges de copropriété, assurances, gestion et vacance locative. L'écart entre les deux est généralement de 1,5 à 3 points selon le bien et la localisation.
Le statut LMNP est-il vraiment plus avantageux fiscalement qu'une location nue ?
Oui, dans la grande majorité des cas pour les contribuables imposés à 30 % ou plus. Le régime réel LMNP permet d'amortir le bien (2 à 3 % par an) et le mobilier, effaçant souvent toute imposition sur les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans. La location nue au régime réel reste intéressante uniquement pour créer du déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an.
Peut-on encore autofinancer un investissement locatif avec les taux actuels de 2025 ?
L'autofinancement strict est difficile avec des taux à 3,60-3,90 % sur 20 ans en 2025 sans apport conséquent. Il reste atteignable avec 30 à 40 % d'apport, un bien acheté en dessous du marché, une exploitation en meublé ou colocation et une optimisation fiscale via le LMNP réel. Dans les grandes villes, un cash-flow légèrement négatif de 50 à 150 €/mois est souvent acceptable si la stratégie est patrimoniale.